STORÅ/STRÅSSA

Lindesås Fastigheter AB

Eiendomsporteføljen omfatter flere boligeiendommer i Storå og Stråssa i Lindesbergs kommune, med totalt 64 boliger fordelt på flere bygninger. De aktuelle eiendommene er Storå 13:9 med adressene Stationsvägen 12, 14 og 16 i Storå, samt Kårberget 3:49, Kårberget 3:50 og Kårberget 3:51 i Stråssa med adressene Sörvägen 1–31 og Skäftavägen 31–39. I tillegg inngår den ubebygde eiendommen Kårberget 21:1, som omfatter rundt 14 000 kvadratmeter med utviklingspotensial.

Den totale boligarealet utgjør omkring 4 000 kvadratmeter, noe som innebærer en gjennomsnittlig boareal på cirka 62,5 kvadratmeter per leilighet. Samtlige eiendommer er klassifisert som leilighetsbyggeenheter, boliger (typekode 320).

Eiendommene i Storå (Storå 13:9) utgjør en boligkvartal langs Stationsvägen med tre bygninger i to etasjer oppført på 1960-tallet. De består hovedsakelig av leiligheter i størrelser fra ett til fire rom og kjøkken. Bygningene har teglfasader og saltak, og eiendommen omfatter også parkeringsplasser samt grønne gårdsarealer. Renoveringer er utført, og for øvrig er ytterdører skiftet i eiendommen.

Samtlige leiligheter i Stationsvägen 14 har gjennomgått omfattende totalrenoveringer, med unntak av en større enhet i kjelleretasjen som kun har fått en enklere oppdatering av overflater. Renoveringene inkluderer blant annet nye sikkerhetsdører, totalrenovert bad, nye kjøkken, oppgraderte hvitevarer samt samtlige overflater.

Eiendommene i Stråssa (Kårberget 3:49, 3:50 og 3:51) ligger i et rolig og åpent boligområde. På adressene Sörvägen 1–31 og Skäftavägen 31–39 finnes til sammen en rekke to-etasjes hus oppført rundt år 1965. De har fasader i puss og tegl, saltak og typisk 60-tallsarkitektur. Ifølge eiendomsregisteret utgjør bygningsarealet for disse omkring 1 400 kvadratmeter per enhet. Området omfatter også parkeringsplasser og enkle grøntarealer.

Den ubebygde eiendommen Kårberget 21:1 omfatter cirka 14 000 kvadratmeter med areal. Arealet utgjør et potensielt utviklingsområde med mulighet for fremtidig utnyttelse, for eksempel utfyllende boligbebyggelse eller annen småskalig virksomhet, avhengig av kommunens planforutsetninger.

Bygningenes tilstand og potensial

Eiendommene har et større renoveringsbehov, både innvendig og utvendig. Standardnivået varierer mellom husene, men generelt finnes behov for renovering av overflater, kjøkken og bad samt noe oppdatering av tekniske installasjoner. Også fasader, tak og utemiljøer kan trenge å ses gjennom gradvis. Det finnes ingen registrert energideklarasjon for bygningene.

Til tross for det eksisterende vedlikeholdsbehovet er det langsiktige potensialet betydelig. Eiendommene tilbyr stabil grunnstruktur, funksjonelle planløsninger og mulighet for verdiforøkning gjennom gradvis renovering og økt utleiegrad. Den ubebygde grunnen gir ytterligere utviklingsmuligheter for den investoren som ønsker å utvide porteføljen over tid.

Økonomisk oppsummering og potensial

Ved full utleie utgjør leieverdien cirka 3 422 772 kroner per år, tilsvarende cirka 856 kroner per kvadratmeter. Ifølge nåværende resultatregnskap utgjør dagens leieinntekter 874 363 kroner per år, noe som innebærer en utleiegrad på cirka 25,6 prosent. Drifts- og vedlikeholdskostnadene, inkludert en beregnet vedlikeholdskostnad på 100 kroner per kvadratmeter og år, utgjør cirka 1 725 000 kroner per år. Det tilsvarer cirka 431 kroner per kvadratmeter. Driftsnettoen ved full utleie utgjør cirka 1,7 millioner kroner per år, eller 424 kroner per kvadratmeter.

Vurdering og konklusjon

Eiendommene representerer et betydelig forbedringsprosjekt med stort utviklingspotensial. Den lave utleiegraden og det relativt omfattende renoveringsbehovet innebærer en mulighet for en aktiv forvalter til å skape både verdivekst og sterkt kontantstrøm. Ved full utleie oppnås en driftsnetto på cirka 1,7 millioner kroner, noe som tilsvarer et direkteavkastning på nær 19 prosent.

Prisnivået per kvadratmeter er svært lavt, og muligheten til å overta eksisterende lån på cirka 6,3 millioner kroner til fordelaktige vilkår skaper en attraktiv finansiell struktur. Kombinasjonen av lav kapitalinnsats, stort utleiepotensial og mulig utnyttelse av ubebygget grunn gjør dette til en sjelden mulighet for en investor som søker en større boligportefølje med høyt utviklingspotensial i Lindesbergs kommune.