Linvägen 1

UNIK INVESTERINGSMÖJLIGHET I HJÄRTAT AV HÖGFJÄLLET – STARKA HYRESINTÄKTER OCH BETYDANDE UTVECKLINGSPOTENTIAL

Fastigheten Västra Sälen 5:210, belägen vid Linvägen 1–3 mitt på Högfjället i Sälen, erbjuder en sällsynt kombination av starka löpande hyresintäkter, långa hyresförhållanden och omfattande framtida utvecklingsmöjligheter.

Det välkända läget, ofta benämnt som ”HC”, är sedan länge en etablerad del av Högfjällets kommersiella och nöjesmässiga centrum. Här erbjuds möjligheten att förvärva en fastighet om cirka 2 108 kvm uthyrningsbar area på en tomt om cirka 7 788 kvm, med etablerade verksamheter och samtidigt en betydande potential för framtida förädling.

Fastighetens ekonomiska förutsättningar har stärkts väsentligt genom ett nytt långsiktigt hyresavtal avseende cirka 1 946 kvm restaurang- och nattklubbslokaler. Avtalet löper från den 1 juni 2026 till den 31 maj 2033 och har en grundhyra om 1 846 000 kr per år exklusive moms. Hela grundhyran är KPI-indexerad. Hyresgästen ersätter därutöver fastighetsskatt samt avtalad andel av kostnaderna för bland annat el, uppvärmning, varmvatten, ventilation samt vatten och avlopp.

Fastighetens andra lokal om cirka 162 kvm är även den uthyrd genom ett separat hyresavtal. Avtalet innehåller indexreglering, kostnadstillägg och möjlighet till omsättningshyra.

Fastigheten erbjuder därmed en attraktiv kombination där befintliga hyresintäkter skapar ett starkt kassaflöde från förvärvsdagen samtidigt som den framtida byggrätten och planpotentialen ger möjlighet till ytterligare värdeskapande.

SÄLEN – EN AV SVERIGES STARKASTE DESTINATIONER

Sälen är Sveriges största fjälldestination och ett av landets starkaste varumärken inom turism. Regionen lockar ett mycket stort antal besökare varje år och har under lång tid varit en självklar destination för svensk vinterturism.

Samtidigt pågår en tydlig utveckling mot en allt starkare året-runt-destination. Investeringar i bland annat cykling, vandring, aktiviteter, evenemang och upplevelsebaserad turism bidrar till att bredda säsongen och skapa ett större kommersiellt underlag även utanför de traditionella vintermånaderna.

Tillgängligheten till destinationen har dessutom förbättrats betydligt genom Scandinavian Mountains Airport. Flygplatsen skapar helt nya förutsättningar för såväl svenska som internationella gäster och stärker Sälens långsiktiga position som en internationellt tillgänglig fjälldestination.

HÖGFJÄLLET – ETT LÄGE MED HISTORIA OCH STARKT KUNDFLÖDE

Högfjället är en av Sälens mest klassiska och välkända platser och utgör en naturlig länk mellan Lindvallen och Tandådalen.

Här kombineras genuin fjällmiljö med skidåkning, boende, restauranger, nöjen och service. Högfjällshotellet – välkänt som ”Högis” – har under lång tid varit en central mötesplats för både skidturism och nöjesliv.

Fastighetens placering ger närhet till ett omfattande antal turistbäddar. Uppskattningsvis finns 500–600 boendeenheter på nedsidan av vägen, samtidigt som området på ovansidan präglas av exklusivare bostäder och fritidsboenden.

Närheten till Lindvallen och Tandådalen förstärker ytterligare lägets kommersiella attraktivitet. Tillsammans bildar områdena ett omfattande turistkluster med skidåkning, restauranger, handel, aktiviteter, evenemang och ett mycket stort antal bäddar.

För verksamheter inom restaurang, nöje, handel, service och upplevelser innebär detta ett mycket intressant kundunderlag.

STARK EKONOMISK PROFIL INFÖR 2027

Fastighetens uthyrningssituation innebär att hela den angivna uthyrningsbara arean om cirka 2 108 kvm är uthyrd.

Det stora hyresavtalet omfattar cirka 1 946 kvm och löper till den 31 maj 2033. Grundhyran uppgår till 1 846 000 kr per år, är 100 procent KPI-indexerad och kompletteras av omfattande kostnadsersättningar från hyresgästen.

Den mindre lokalen om cirka 162 kvm omfattas av separat avtal med indexreglerad hyra, kostnadstillägg samt möjlighet till ytterligare intäkt genom omsättningshyra.

PRELIMINÄRA INTÄKTER 2027

Grundhyra restaurang/nattklubb: 1 846 000 kr/år

Beräknad ersättning för drift, el och VA: ca 558 000 kr/år

Ersättning fastighetsskatt: ca 178 000 kr/år

Preliminär indexerad grundhyra, mindre lokal: ca 347 000 kr/år

Preliminärt värme-/drifttillägg, mindre lokal: ca 58 000 kr/år

TOTAL PRELIMINÄR INTÄKT: CA 2 987 000 KR/ÅR

Därutöver finns möjlighet till ytterligare intäkt genom avtalad omsättningshyra. Slutliga hyresnivåer för 2027 påverkas även av respektive avtals indexbestämmelser.

REDOVISADE VERKLIGA KOSTNADER

Elkostnad: 460 209 kr/år

Avlopp, vatten, gemensam väg m.m.: 152 496 kr/år

Snöröjning, städning m.m.: 67 242 kr/år

Fastighetsskatt: 177 645 kr/år

TOTAL REDOVISAD KOSTNAD: 857 592 KR/ÅR

En väsentlig del av fastighetens löpande kostnader vidaredebiteras hyresgästerna enligt hyresavtalen, vilket ger fastigheten en attraktiv kostnadsstruktur.

INDIKATIVT EKONOMISKT ÖVERSKOTT

Preliminära intäkter: ca 2 987 000 kr/år

Redovisade kostnader: –857 592 kr/år

INDIKATIVT ÖVERSKOTT: CA 2 129 000 KR/ÅR

Därtill kan ytterligare intäkter från omsättningshyra samt framtida indexuppräkningar tillkomma.

Beloppen är indikativa och ska inte betraktas som ett garanterat driftnetto. Slutligt utfall påverkas bland annat av KPI, faktisk förbrukning, kostnadsavräkningar och eventuell omsättningshyra.

BETYDANDE UTVECKLINGSPOTENTIAL

Det som särskilt utmärker Västra Sälen 5:210 är kombinationen av dagens kassaflöde och morgondagens utvecklingsmöjligheter.

Fastigheten omfattas av gällande detaljplan för Högfjällscenter i Sälen, laga kraft 1993. Planen medger en bred kommersiell användning med bland annat centrumändamål såsom handel, restaurang, service, nöjesverksamhet och samlingslokaler samt turiständamål såsom hotell, konferens och andra boendeformer.

Det ger goda förutsättningar för en framtida utveckling där fastigheten exempelvis kan kompletteras eller vidareutvecklas med hotell, restaurang, handel, wellness, coworking, upplevelseverksamhet och andra turistrelaterade koncept.

Byggrätten medger en högsta byggnadshöjd om 12 meter, vilket praktiskt möjliggör två hela våningar samt inredd vind. Delar av befintlig byggnad kan därmed potentiellt utvecklas i höjdled upp till detaljplanens maximala byggnadshöjd och skapa ytterligare våningsyta.

Malung-Sälens kommun har dessutom lämnat positivt planbesked avseende bostadsutveckling, se bilaga. Detta skapar möjlighet att tillsammans med kommunen arbeta vidare med fastighetens framtida utveckling.

Planbeskedet omfattar bland annat möjlighet att arbeta vidare med upp till 12 nya lägenheter, samtidigt som en framtida detaljplaneprocess kan skapa förutsättningar för bredare användning eller ytterligare byggrätt.

För en långsiktig fastighetsägare innebär detta en särskilt intressant position: ett etablerat kassaflöde kan kombineras med möjligheten att successivt förädla och utveckla fastigheten i takt med att Sälen fortsätter att växa.

FASTIGHETSFAKTA

Fastighetsbeteckning: Västra Sälen 5:210

Adress: Linvägen 1–3, Högfjället, Malung-Sälen

Taxering: Hyreshusenhet, lokaler, typkod 325

Taxeringsvärde 2025: 17,5 Mkr

Byggår: 1990

Pantbrev: 22 590 000 kr

Tomtareal: ca 7 788 kvm

Total uthyrningsbar area: ca 2 108 kvm

Restaurang/nattklubb: ca 1 946 kvm – uthyrd

Butik/lokal: ca 162 kvm – uthyrd

Preliminär total intäkt 2027: ca 2 987 000 kr/år inklusive beräknade kostnadsersättningar

Redovisade verkliga kostnader: 857 592 kr/år

Indikativt överskott: ca 2 129 000 kr/år

TEKNISK INFORMATION

Energideklaration: Utförd 2020-03-12

Primärenergital: 262 kWh/kvm och år

Energiklass: F

Fasad: Trä

Stomme: Trä/betong

Grund: Källare

Fönster: 3-glas

Tak: Plåt, omlagt 2002

Uppvärmning: Elpanna

Ventilation: FTX-system

OVK: Beställd

Servitutshandlingar avseende bergvärmehål bifogas. Detta är av betydelse vid planering av eventuell framtida bebyggelse, exempelvis lägenheter.

Fastigheten uppfördes 1990 till en uppgiven kostnad om cirka 28 Mkr. Den tidigare badavdelningen har lagts igen, vilket förklarar de råare ytor som finns inom delar av fastigheten. Betydande investeringar har genomförts för att öppna upp och anpassa lokalerna för bland annat butik och restaurang, inklusive ny ventilation på bottenplanet.

MERVÄRDEN

* Starkt befintligt kassaflöde och fullt uthyrd angiven lokalarea

* Nytt långsiktigt hyresavtal för cirka 1 946 kvm till 2033

* Grundhyra om 1 846 000 kr/år för den stora lokalen

* 100 % KPI-indexering av det stora hyresavtalet

* Betydande del av driftkostnaderna vidaredebiteras

* Ytterligare uthyrd lokal om cirka 162 kvm

* Möjlighet till ytterligare intäkt genom omsättningshyra

* Strategiskt läge mitt på Högfjället

* Närhet till ett omfattande antal turistbäddar

* Generös byggrätt och flexibel kommersiell användning

* Positivt planbesked för bostadsutveckling

* Potential att arbeta vidare med upp till 12 nya lägenheter

* Kombination av omedelbar intjäning och långsiktig utvecklingspotential

SERVITUT, GEMENSAMHETSANLÄGGNINGAR M.M.

Gemensamhetsanläggning: Malung-Sälen Västra Sälen GA:36

Gemensamhetsanläggning: Malung-Sälen Västra Sälen GA:38

Gemensamhetsanläggning: Malung-Sälen Västra Sälen GA:60

Avtalsservitut D-2016-00014242:1

Avtalsservitut D-2017-00032039:1

Förmån: Avtalsservitut Byggnad m.m., 20-IM5-82/3034.1

Förmån: Avtalsservitut Centralantenn m.m., 20-IM5-82/3038.1

Förmån: Avtalsservitut Ledning m.m., 20-IM5-82/3030.1

Förmån: Avtalsservitut Vattentäkt, 20-IM5-82/3032.1

Last: Avtalsservitut Bergvärme, D201700032039:1.1

Last: Avtalsservitut Parkering, D201600014242:1.1

Del av fastigheten som benämns Västra Sälen 5:210 ”2” är belastad av parkeringsservitut. Denna yta är därmed inte byggbar.

SAMMANFATTNING

Västra Sälen 5:210 erbjuder en ovanlig kombination av läge, kassaflöde och utvecklingspotential. Fastigheten är placerad mitt i ett av Sveriges mest etablerade turistområden, samtidigt som den har en starkare ekonomisk grund genom de befintliga hyresavtalen.

Förvärvaren får därmed inte enbart en kommersiell fastighet med löpande intäkter, utan även en fastighet med möjlighet till betydande långsiktigt värdeskapande genom framtida utveckling och förädling.

Ett etablerat kassaflöde idag – med möjlighet att skapa nästa generation av kommersiell destination på Högfjället.