STORÅ/STRÅSSA

Lindesås Fastigheter AB

Ejendomsporteføljen omfatter flere boligejendomme i Storå og Stråssa i Lindesbergs kommune, med i alt 64 boliger fordelt på flere bygninger. De aktuelle ejendomme er Storå 13:9 med adresserne Stationsvägen 12, 14 og 16 i Storå, samt Kårberget 3:49, Kårberget 3:50 og Kårberget 3:51 i Stråssa med adresserne Sörvägen 1–31 og Skäftavägen 31–39. Dertil kommer den ubebyggede ejendom Kårberget 21:1, som omfatter cirka 14 000 kvadratmeter jord med udviklingspotentiale.

Det samlede boligareal udgør omkring 4 000 kvadratmeter, hvilket indebærer en gennemsnitlig boligareal på cirka 62,5 kvadratmeter per lejlighed. Samtlige ejendomme er klassificeret som udlejningsejendomme, boliger (typekode 320).

Ejendommene i Storå (Storå 13:9) udgør en boligkarré langs Stationsvägen med tre bygninger i to etager opført i 1960'erne. De består hovedsageligt af lejligheder i størrelser fra et til fire rum og køkken. Bygningerne har teglfacader og saddeltage, og ejendommen omfatter også parkeringsarealer samt grønne gårdsarealer. Der er foretaget renoveringer, og i øvrigt er ytterdøre udskiftet i ejendommen.

Samtlige lejligheder på Stationsvägen 14 har gennemgået omfattende totalrenoveringer, med undtagelse af en større enhed i kælderen, som kun har fået en enklere opdatering af overflader. Renoveringerne omfatter blandt andet nye sikkerhedsdøre, totalrenoverede badeværelser, nye køkkener, opgraderede hvidevarer samt samtlige overflader.

Ejendommene i Stråssa (Kårberget 3:49, 3:50 og 3:51) ligger i et roligt og åbent boligområde. På adresserne Sörvägen 1–31 og Skäftavägen 31–39 findes i alt en række toetagers huse opført omkring år 1965. De har facader i puds og tegl, saddeltage og typisk 60'er-arkitektur. Ifølge ejendomsregisteret udgør bygningsarealet for disse omkring 1 400 kvadratmeter per enhed. Området omfatter også parkeringspladser og enkle grønne arealer.

Den ubebyggede ejendom Kårberget 21:1 omfatter cirka 14 000 kvadratmeter jord. Arealerne udgør et potentielt udviklingsområde med mulighed for fremtidig udnyttelse, for eksempel supplerende boligbebyggelse eller anden småskalig virksomhed, afhængigt af kommunens planforudsætninger.

Bygningernes stand og potentiale

Ejendommene har et større renoveringsbehov, både indvendigt og udvendigt. Standardniveauet varierer mellem husene, men generelt er der behov for renovering af overflader, køkkener og badeværelser samt en vis opdatering af tekniske installationer. Også facader, tage og udendørsområder kan med fordel gennemgås successivt. Der findes ingen registreret energideklaration for bygningerne.

Trods det eksisterende vedligeholdelsesbehov er det langsigtede potentiale betydeligt. Ejendommene tilbyder stabil grundstruktur, funktionelle planløsninger og mulighed for værdiforøgelse gennem successiv renovering og øget udlejningsgrad. Den ubebyggede grund bidrager med yderligere udviklingsmuligheder for den investor, der ønsker at udvide porteføljen over tid.

Økonomisk opgørelse og potentiale

Ved fuld udlejning udgør lejeværdien cirka 3 422 772 kroner per år, svarende til cirka 856 kroner per kvadratmeter. Ifølge den aktuelle resultatopgørelse udgør de nuværende lejeindtægter 874 363 kroner per år, hvilket indebærer en udlejningsgrad på cirka 25,6 procent. Drifts- og vedligeholdelsesomkostningerne, inklusive en beregnet vedligeholdelse på 100 kroner per kvadratmeter og år, udgør cirka 1 725 000 kroner per år. Det svarer til cirka 431 kroner per kvadratmeter. Driftsnettoen ved fuld udlejning udgør cirka 1,7 millioner kroner per år, eller 424 kroner per kvadratmeter.

Vurdering og konklusion

Ejendommene repræsenterer et betydeligt forbedringsprojekt med stort udviklingspotentiale. Den lave udlejningsgrad og det relativt omfattende renoveringsbehov indebærer en mulighed for en aktiv administrator til at skabe både værdivækst og stærkt cashflow. Ved fuld udlejning opnås en driftsnetto på cirka 1,7 millioner kroner, hvilket svarer til et direkteafkast på næsten 19 procent.

Prisniveauet per kvadratmeter er meget lavt, og muligheden for at overtage eksisterende lån på cirka 6,3 millioner kroner til fordelagtige vilkår skaber en attraktiv finansiel struktur. Kombinationen af lav kapitalindsats, stort udlejningspotentiale og mulig udnyttelse af ubebygget grund gør dette til en sjælden mulighed for en investor, der søger en større boligportefølje med højt udviklingspotentiale i Lindesbergs kommune.